Земельный передел и расчет налога

Для целей налогообложения кадастровая стоимость земли утверждается ежегодно по состоянию на 1 января текущего года и доводится до сведения налогоплательщиков не позднее чем 1 марта этого же года.

По сути, все показатели, необходимые для расчета земельного налога, компании, что называется, «получают сверху». Кадастровую стоимость земли утверждает Роснедвижимость, а ставки налога, в зависимости от категории земель и вида разрешенного использования, — местные власти. Казалось бы, нужно просто произвести нехитрые арифметические действия, но…

Согласно статье 390 Налогового кодекса базой по земельному налогу является кадастровая стоимость участка, которую, в свою очередь, необходимо определять на основании сведений государственного земельного кадастра (п. 3 ст. 91 НК). При этом для целей налогообложения кадастровая стоимость земли утверждается ежегодно по состоянию на 1 января текущего года и доводится до сведения налогоплательщиков не позднее чем 1 марта этого же года (п. 14 ст. 396 НК).

Кроме того, при расчете налога не последнюю роль играет так называемая категория земель в зависимости от их целевого назначения. Так, статья 394 Налогового кодекса предусматривает две ставки налога на землю:

— не более 0,3 процента — в отношении участков сельскохозяйственного назначения , земель, занятых под строящийся или уже существующий жилищный фонд и соответствующие объекты инженерной инфраструктуры, а также предоставленных для личного подсобного хозяйства;

— не более 1,5 процентов — для всех прочих категорий земель.

В пределах данных границ местные законодательные власти вправе также установить дифференцированные налоговые ставки в зависимости от категории земель или вида разрешенного использования участков.

Таким образом, налогоплательщику необходимо лишь определить в зависимости от параметров земельного надела ставку налога, умножить ее на кадастровую стоимость земли, и &? полученной суммы ежеквартально уплачивать в бюджет. Тем не менее эта нехитрая задача способна поставить в тупик даже самого опытного бухгалтера. К примеру, что делать, если земельному участку присвоены два вида разрешенного использования, допустим, под размещение подземных гаражей и наземную стоянку, каждому из которых соответствует своя налоговая ставка?

Ответу на этот вопрос посвящено письмо Минфина от 24 февраля 2009 г.  03-05-04-02/15.

Двое на одного

Прежде всего специалисты главного финансового ведомства указали, что Налоговый кодекс не предусматривает возможность расчета земельного налога в отношении участка, принадлежащего одному налогоплательщику, с применением различных ставок. Следовательно, просто необходимо выбрать одну из них; вопрос лишь в том, какую.

Чиновники в данном случае предписывают компаниям ориентироваться на кадастровую стоимость участка. Дело в том, что согласно приказу Роснедвижимости от 29 июня 2007 года П/0152 «Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» для земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования выбирается максимальное значение кадастровой стоимости. Иными словами, компании необходимо отдать предпочтение той налоговой ставке, которая соответствует типу дозволенного применения надела, ставшего основой для его кадастровой оценки. Между тем, чтобы определить его, налогоплательщику придется приложить определенные усилия — как минимум обратиться за разъяснениями в муниципальный финансовый орган. В свою очередь его представители смогут направить соответствующий запрос в Роснедвижимость. Впрочем, по мнению Минфина, гораздо лучшим выходом из положения будет, если местные финансисты порекомендуют муниципальным властям все же установить одну налоговую ставку. Тем самым чиновники подчеркнули, что даже если компания последует их рекомендациям, от претензий налоговиков ее это не застрахует.

Был один, а стал другой…

Еще одна ситуация, которая может смутить бухгалтера при расчете земельного налога, — параметры участка в середине налогового периода изменились, и непонятно, на какие из них следует ориентироваться. Так, в письме от 18 декабря 2008 года  03-05-05-02/91 эксперты Минфина разобрали случай, когда в середине года земельному наделу был присвоен новый вид разрешенного использования. По сути, это означает, что впредь участку будет соответствовать иная ставка налогового кодекса, а кроме того, ему пересчитают кадастровую стоимость.

В то же время финансисты обращают внимание налогоплательщиков на пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса, согласно которому база по земельному налогу должна определяться на основании кадастровой стоимости участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Соответственно, делают вывод чиновники, даже если вид разрешенного к использованию земельного участка в течение года фактически изменился, то виртуально в целях исчисления налога он остается прежним и размер налоговой базы в течение года не меняется. Изменения учитываются при налогообложении только в следующем налоговом периоде. То же самое правило эксперты Минфина распространяют и на смену налоговой ставки.

Был один, а стало два…

Гораздо более запутанной представляется ситуация, когда один земельный участок по тем или иным причинам в течение налогового периода сначала сменяет категорию разрешенного использования, а впоследствии еще и «размножается» на два независимых надела. Повлияет ли это на расчет земельного налога?

Решение сей задачи специалисты Минфина предложили в письме от 28 января 2008 года  03-05-05-02/02. По их мнению, исчисление земельного налога в отношении первоначального участка за период с начала года и до момента регистрации прекращения права на данный участок должно производиться без учета изменения категории земельного участка, а следовательно, и соответствующей налоговой ставки. А вот с момента регистрации прав на вновь образованные участки рассчитывать налог придется уже по новым правилам. Отталкиваться при этом придется от кадастровой стоимости, установленной с учетом категории земель в отношении каждого из земельных участков, и соответствующих налоговых ставок.

Не стоит забывать в данном случае и о положениях пункта 7 статьи 396 Налогового кодекса. В частности, они гласят, что сумма налога должна рассчитываться исходя из фактического периода времени, в течение которого налогоплательщик был собственником «старого» и «нового» участков с учетом специального коэффициента. Последний следует определять как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный участок находился в собственности, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде.

Причем если прекращение владения «старой» землей и возникновение новых прав произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно, то этот «спорный» месяц учитывается как полный при определении налоговой базы по новому участку, после 15-го —по первоначальному участку.

Аналогичным порядком следует руководствоваться также и в том случае, если в результате межевания земель произошло уменьшение или увеличение границ земельного надела. Дело в том, что в подобной ситуации формально старый участок прекращает существовать, а у налогоплательщика на тех же правах появляется новый надел (письмо Минфина от 2 ноября 2006 г.  03-06-02-04/153). Источник — сайт buhnews.ru